Как продать комнату в коммунальной квартире?

В сравнении с операциями по продаже недвижимости иных видов, включая квартиру, дом, земельный участок и т.д., продажа комнаты в коммунальной квартире отличается повышенной сложностью. Это связано с большим объемом организационных нюансов и юридических формальностей, без обязательного соблюдения которых сделка будет признана недействительной.

Основные правила продажи комнаты в 2021 году

Принципиальных изменений в статьи законов, регламентирующие процесс продажи одной или нескольких комнат в коммуналке, в 2021 году не внесено. Правовые основы таких операций изложены в Жилищном и Гражданском кодексах Российской Федерации. Из действующих норм эксперты особо выделяют такие положения:

  • отчуждаемое жилье может продать только собственник. Неприватизированная недвижимость – собственность муниципалитета и любые коммерческие сделки с ней запрещены законом;
  • преимущественным правом покупки, в соответствии со статьей 250 ГK PФ, пользуются соседи владельца комнаты по коммунальной квартире. От каждого из титульных собственников потребуется получить согласие на реализацию жилья стороннему покупателю. Фактически оно выражается отказом от покупки комнаты на предложенных условиях;
  • при продаже находящейся в общей долевой собственности комнаты необходимо оформить сделку нотариально.

Для продажи комнаты можно воспользоваться услугами риэлтора, детально знакомого с организационными и юридическими тонкостями процедуры, либо заниматься решением задачи самостоятельно. Первый вариант, намного более простой и быстрый, потребует дополнительных финансовых расходов. Второй – дешевле, но связан со значительными затратами времени и нервов.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Специалисты рекомендуют приступать к продаже после проведения в помещении хотя бы косметического ремонта – это поможет повысить стоимость объекта. Чтобы продать принадлежащую вам долю в коммунальной квартире без дополнительных проволочек и правовых нарушений, придерживайтесь апробированного алгоритма действий:

  • выполнить процедуру приватизации комнаты, если ранее это не было сделано;
  • определить и четко сформулировать условия продажи, включая стоимость жилья;
  • оформить в соответствии с установленными правилами (предпочтительно – в нотариальном порядке) извещение о продаже с указанием цены и прочих условий совершения сделки. Отправить письмо с извещением каждому владельцу доли в жилой недвижимости;
  • уточнить номенклатуру и сформировать пакет документов, наличие которых обязательно для продажи;
  • при владении комнатой в коммуналке несколькими собственниками получить от каждого и нотариально заверить разрешение на продажу;
  • выписать всех зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади лиц и получить соответствующую справку об этом;
  • оформить договор сделки и подтвердить факт купли-продажи комнаты подписями сторон.

Какие нужны документы

Пакет документов необходим вне зависимости от того, кто купит – один из соседей либо стороннее лицо. Он включает:

  • удостоверяющие право собственности документы (выписка из ЕРГН);
  • удостоверения личности всех собственников жилья;
  • кадастровый план, содержащий сведения об отчуждаемой недвижимости;
  • оригиналы извещений о намерении продать комнату, отправленных соседям, с отметками об их получении либо об отказе от получения;
  • выписку из домовой книги с подтверждением отсутствия прописанных в комнате лиц;
  • квитанцию, подтверждающую отсутствие долгов по услугам ЖКХ;
  • договор купли-продажи (ДКП) и акт приема передачи помещения;
  • в случаях, когда один из собственников жилья не достиг совершеннолетия – разрешение органов опеки.

Как получить согласие соседей по квартире на продажу

Закон (cт. 250 ГK PФ, ст. 42 ЖК РФ) предоставляет первоочередное право покупки отчуждаемой в коммуналке жилплощади соседям – собственникам иных входящих в состав квартиры комнат. Любые устные договоренности с ними необходимо подкрепить письменным свидетельством, для чего в адрес каждого собственника следует заказным письмом отправить извещение о намерении продажи и условиях совершения сделки.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Ответом на такое уведомление о продаже станет один из вариантов:

  • согласие на выкуп доли;
  • предоставление письменного отказа;
  • отсутствие какой-либо реакции.

В последнем случае, по истечении 30-дневного срока с момента доставки письма в почтовое отделение, продавец получает право продолжить процедуру отчуждения недвижимости любому заинтересованному лицу.

Без письменного оповещения соседей сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.

Содержание письма соседям

В извещении, которое продавец жилья в коммунальной квартире отправляет соседям, необходимо указать:

  • полную информацию о собственнике, продающем комнату;
  • общие сведения об отчуждаемой недвижимости: адрес и площадь;
  • цену продажи в рублях и условия совершения оплаты. Цена должна быть аналогична той, что будет указана в ДКП (либо меньшей, но ни в коем случае не большей);
  • предложение о покупке с просьбой о предоставлении согласия или отказа в течение 1 месяца;
  • дату составления письма.

Отказ соседей, заверенный у нотариуса или зарегистрированный в Росреестре, служит доказательством соблюдения установленных законом процедурных норм. Аналогичным отказу считается и отсутствие любой реакции (включая неполучение письма в п/о) на уведомление в течение 30 календарных дней.

Срок давности уведомления о продаже

Часто случается так, что все необходимые процедуры по извещению соседей по коммуналке соблюдены, но по прошествии 30 дней сторонний покупатель на жилье не найден. Закон не ограничивает срок действия корректно оформленных уведомлений о продаже комнаты – приложите их к пакету документов по факту заключения сделки.

Можно ли продать комнату без согласия соседей

Теоретически возможно применение двух схем, не требующих оповещения соседей:

  • оформление договора дарения комнаты с получением денег от покупателя;
  • оформление договора дарения потенциальному покупателю части комнаты с последующим предоставлением ему преимущественного права выкупа оставшейся доли.

В обоих случаях остается вероятность судебного признания сделки ничтожной по требованию соседей, поэтому лучше использовать законные механизмы.

Заключение

Наиболее надежный, пусть и несколько более затратный способ продать комнату в коммуналке – воспользоваться услугами специалистов агентства недвижимости и оформить все основные действия нотариально. Материал подготовлен с помощью агентства недвижимости Дан-Инвест, Челябинск.

Уважаемые коллеги, желаю каждому из нас высоко нести звание юриста, неуклонно придерживаясь принципов непредвзятости и объективности!

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.